住宅ローンがある場合の財産分与｜売却・住み続ける・名義変更の判断

離婚時の財産分与では、婚姻中に購入した自宅（住宅ローン付き）も対象資産に含まれます（民法768条）。 しかし、住宅ローンが残っている場合は単純に「家を半分ずつ」とはいきません。 財産分与において重要なのは「時価（売却した場合に得られる価格）からローン残高を差し引いた純資産額」です。

また、不動産は分割できないため、実務上は「売却してお金に換える」か「一方が住み続ける」かの選択になります。 どちらの方法を選ぶかによって、ローン名義・連帯保証・税務上の取り扱いが大きく変わります。

※ 不動産の時価は不動産会社の査定（無料）で把握できます。公示地価・路線価は国土交通省・国税庁のウェブサイトで確認できます。 ただし、実際の売却価格は査定額と異なることがあります。

不動産の処理方法は大きく2つです。選択に際しては財産面だけでなく、子どもの生活環境・学校・親族との距離なども考慮されることが多いとされています。

住宅ローンの名義変更（主債務者の変更）は、単に夫婦間で合意しても実行できません。金融機関の審査・承認が必須であり、 新たな名義人（住み続ける側）が単独でローンを背負える収入・信用力を持っているかどうかが厳しく審査されます。

ペアローン・収入合算で住宅ローンを組んでいる場合や、一方が連帯保証人になっている場合は、 離婚後も双方に返済義務が残る可能性があります。

オーバーローン状態（売却価格がローン残高を下回る状態）でも、金融機関の同意を得て不動産を売却できる方法が「任意売却」です。 競売に比べて高値で売却できる場合が多く、近隣への公表も少ないとされています。